Modifica del regolamento condominiale: maggioranza o unanimità?

Distinzione tra regolamento contrattuale e assembleare

Si distingue abitualmente tra:

  • regolamento di condominio contrattuale, quello predisposto dall’originario proprietario dell’edificio e allegato ai contratti d’acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quello formato con il consenso unanime di tutti i condomini;
  • regolamento di condominio assembleare, quello approvato a maggioranza dai condomini.

Tale distinzione, però, non sembra del tutto appropriata ed ha portato spesso a fraintendimenti.

Infatti, per valutare l’efficacia del regolamento non è sufficiente basarsi sulla “paternità” dello stesso o sulla maggioranza dei condomini che l’hanno approvato.

Regolamento o clausole?

Più che qualificare il regolamento occorre, piuttosto, focalizzare l’attenzione sulle singole clausole ivi contenute.

Infatti, «il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili» (cfr Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999).

In particolare, la giurisprudenza (Corte di Cassazione, sent. nn. 208 del 1985, 3733 del 1987, 854 del 1997; richiamate dalla sentenza n. 943 del 30/12/1999) e la dottrina ritengono che, a determinare la “contrattualità” dei regolamenti, siano esclusivamente:

  • le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.),
  • le clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Conseguentemente, atteso che «solo alcune clausole di un regolamento possono essere di natura contrattuale, l’unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 secondo comma del codice civile» (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999).

L’assemblea dei condomini può modificare a maggioranza, senza la necessità dell’unanimità, le clausole che«si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni».

Comportamento concludente o forma scritta?

Fermo quanto precede, detta modifica non può avvenire per comportamento concludente (es. disapplicazione costante della clausola), ma dev’essere formalizzata espressamente e per iscritto.

A riguardo, la Suprema Corte (cfr sempre, Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999) afferma quanto segue:

«Ritenuto che il regolamento di condominio per essere valido debba risultare da un atto scritto, è indubbio che la stessa forma sia richiesta per le sue modificazioni perché queste, risolvendosi nell’inserimento nel documento di nuove clausole in sostituzione delle originarie, non possono non avere i medesimi requisiti di esse. E tanto più la forma scritta è indispensabile se le variazioni riguardino le clausole di un regolamento contrattuale che impongano limitazioni ai diritti immobiliari dei condomini, in quanto queste integrano per la giurisprudenza oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri della Conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dello stabile condominiale (sent. nn. 1091 e 2408 del 1968, 882 del 1970)».

Tale orientamento è ancora oggi confermato dalla Suprema Corte (tra tutte, Corte di Cassazione, sentenza n. 21965 del 21/09/2017).