Modifica del regolamento condominiale: maggioranza o unanimità?

Distinzione tra regolamento contrattuale e assembleare

Si distingue abitualmente tra:

  • regolamento di condominio contrattuale, quello predisposto dall’originario proprietario dell’edificio e allegato ai contratti d’acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quello formato con il consenso unanime di tutti i condomini;
  • regolamento di condominio assembleare, quello approvato a maggioranza dai condomini.

Tale distinzione, però, non sembra del tutto appropriata ed ha portato spesso a fraintendimenti.

Infatti, per valutare l’efficacia del regolamento non è sufficiente basarsi sulla “paternità” dello stesso o sulla maggioranza dei condomini che l’hanno approvato.

Regolamento o clausole?

Più che qualificare il regolamento occorre, piuttosto, focalizzare l’attenzione sulle singole clausole ivi contenute.

Infatti, «il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili» (cfr Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999).

In particolare, la giurisprudenza (Corte di Cassazione, sent. nn. 208 del 1985, 3733 del 1987, 854 del 1997; richiamate dalla sentenza n. 943 del 30/12/1999) e la dottrina ritengono che, a determinare la “contrattualità” dei regolamenti, siano esclusivamente:

  • le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.),
  • le clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Conseguentemente, atteso che «solo alcune clausole di un regolamento possono essere di natura contrattuale, l’unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 secondo comma del codice civile» (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999).

L’assemblea dei condomini può modificare a maggioranza, senza la necessità dell’unanimità, le clausole che«si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni».

Comportamento concludente o forma scritta?

Fermo quanto precede, detta modifica non può avvenire per comportamento concludente (es. disapplicazione costante della clausola), ma dev’essere formalizzata espressamente e per iscritto.

A riguardo, la Suprema Corte (cfr sempre, Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 943 del 30/12/1999) afferma quanto segue:

«Ritenuto che il regolamento di condominio per essere valido debba risultare da un atto scritto, è indubbio che la stessa forma sia richiesta per le sue modificazioni perché queste, risolvendosi nell’inserimento nel documento di nuove clausole in sostituzione delle originarie, non possono non avere i medesimi requisiti di esse. E tanto più la forma scritta è indispensabile se le variazioni riguardino le clausole di un regolamento contrattuale che impongano limitazioni ai diritti immobiliari dei condomini, in quanto queste integrano per la giurisprudenza oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri della Conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dello stabile condominiale (sent. nn. 1091 e 2408 del 1968, 882 del 1970)».

Tale orientamento è ancora oggi confermato dalla Suprema Corte (tra tutte, Corte di Cassazione, sentenza n. 21965 del 21/09/2017).

La revoca dell’amministratore di condominio

revoca amministratore condominio

Possibilità di revocare l’amministratore di condominio

A norma dell’art. 1129, comma 11, c.c., la revoca dell’amministratore può

  1. «essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio»;
  2. «essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino».

Nel caso sub 1, si parla di revoca assembleare dell’amministratore.

Nel caso sub 2, si parla di revoca giudiziale dell’amministratore.

Revoca assembleare dell’amministratore

La revoca assembleare dell’amministratore presuppone la collaborazione di quest’ultimo, in quanto è necessario convocare l’assemblea, indicando (cfr art. 1129, comma 10, c.c.) all’ordine del giorno:

  • la revoca dell’amministratore;
  • la nomina del nuovo amministratore.

Iniziativa della convocazione

A norma dell’art. 66, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, «L’assemblea […] può essere convocata in via straordinaria […] quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio».

A norma dell’art. 1129, comma 11, ultimo periodo, c.c.,  «Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo» (e cioè uso improprio del conto corrente dedicato), «i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore».

Ottemperanza dell’amministratore e deliberazione sulla revoca

Se l’amministratore, a seguito delle istanze dei condòmini o di sua iniziativa, convoca correttamente l’assemblea, la maggioranza necessaria per la revoca dell’amministratore stesso è regolata dall’art. 1136 c.c.

  • A norma dell’art. 1136, comma 4, c.c. ,«Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore […] devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo».
  • A norma dell’art. 1136, comma 2, c.c. «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio».

Se l’assemblea, con le maggioranze sopra indicate, revoca l’amministratore senza una giusta causa, può porsi un problema nei rapporti con quest’ultimo.

Infatti, a norma dell’art. 1725, comma 1, c.c., «La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa».

Se l’assemblea non revoca l’amministratore ci possono essere conseguenze diverse a seconda dei motivi, più o meno gravi, invocati dai condòmini che hanno assunto l’iniziativa.

Infatti, qualora

  • «siano emerse gravi irregolarità fiscali»
  • o vi sia stata una mancata «ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo» (e cioè uso improprio del conto corrente dedicato),

«ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria» e chiedere al condominio, «in caso di accoglimento della domanda» di revoca dell’amministratore, la rivalsa per le spese legali sostenute (cfr art. 1129, comma 11, ultimo periodo, c.c.).

Inottemperanza dell’amministratore

Se l’amministratore non convoca l’assemblea entro dieci giorni, i condòmini che hanno avanzato la richiesta norma dell’art. 66, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, «possono provvedere direttamente alla convocazione».

La mancata collaborazione dell’amministratore, in tal caso, si traduce in un vero e proprio inadempimento, idoneo ad ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore stesso.

Revoca giudiziale dell’amministratore

A norma dell’art. 1129, comma 11, c.c., la revoca dell’amministratore «Può […] essere disposta dall’autorità giudiziaria , su ricorso di ciascun condomino […]»:

  • «nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131», ovverosia nell’ipotesi in cui l’amministratore non informi tempestivamente l’assemblea dei condomini di aver ricevuto una citazione o un provvedimento, laddove detta citazione o detto provvedimento «abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore» stesso;
  • «se non rende il conto della gestione» (a norma dell’art. 1130, comma 1, n. 10 «L’amministratore […] deve […] redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni»);
  • «in caso di gravi irregolarità».

A norma dell’art. 1129, comma 12, c.c.,  «Costituiscono, tra le altre,  gravi irregolarità» (l’inciso «tra le altre» lascia intendere che l’elenco non è tassativo):

  1. «l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge»;
  2. «la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea»;
  3. «la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma»;
  4. «la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini»;
  5. «l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio»;
  6. «qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva»;
  7. «l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9)»;
  8. «l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo».

Suggerimenti per formulare la richiesta di revoca dell’amministratore di condominio

In considerazione di quanto illustrato, i condòmini interessati alla revoca dell’amministratore del condominio devono formulare correttamente l’istanza e seguire l’iter previsto dalla legge.

Si suggerisce di:

  • esporre i fatti in forza dei quali si chiede la revoca dell’amministratore;
  • documentare i fatti esposti a sostegno della richiesta di revoca dell’amministratore;
  • specificare se tali fatti comportano irregolarità fiscali o uso improprio del conto corrente e/o dei pagamenti;
  • avvertire, nel caso in cui l’assemblea non voglia revocare l’amministratore, dell’intenzione di agire per la revoca giudiziale, con salvezza di chiedere la rivalsa delle spese legali sostenute nei confronti del condominio.