Provvigione agenzia immobiliare

La provvigione è il compenso dovuto in favore degli agenti immobiliari (mediatori) a fronte dei servizi resi.

Quali norme regolano la provvigione dovuta in favore delle agenzie immobiliari?

Il diritto alla provvigione è previsto dall’art. 1755 c.c.:

«Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento».

È bene precisare che il diritto alla provvigione presuppone che l’agente immobiliare sia intervenuto nelle trattative «senza essere legato» alle parti «da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza» (art. 1754 c.c.).

Qualora l’agente immobiliare abbia ricevuto il mandato da una o più parti coinvolte nelle trattative, essendo legato ad esse, non avrà diritto alla provvigione disciplinata dal cit. art. 1755 c.c.

In tal caso, però, i servizi resi dall’agente immobiliare andranno remunerati secondo le norme che regolano il mandato.

Al riguardo, l’art. 1709 c.c., in tema di mandato, stabilisce che:

«La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice».

L’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione nei confronti di tutte le parti?

Tenuto conto delle norme sopra menzionate, si può affermare quanto segue:

  • se l’agente immobiliare non ha alcun legame con le parti avrà diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. in tema di mediazione,
  • se l’agente immobiliare ha ricevuto un incarico dalle parti avrà diritto al compenso ex 1709 c.c. in tema di mandato.

La differenza è sostanziale, in quanto,

  • se si applica la mediazione, l’agente immobiliare potrà pretendere la «provvigione da ciascuna delle parti»,
  • se si applica il mandato, l’agente immobiliare potrà pretendere il compenso esclusivamente dal mandatario.

Tale differenza, inoltre, si riflette sul tipo di responsabilità assunta dall’agente immobiliare.

Qual’è l’orientamento della Corte di Cassazione in merito alla provvigione dovuta in favore degli agenti immobiliari?

Sul punto la Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con sentenza n. 16382 del 14/7/2009, ha precisato quanto segue:

«a) la mediazione “tipica” di cui all’art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un’attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare;

b) la stessa è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell’affare stesso, nel qual caso il c.d., mediatore – mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante;

c) nella mediazione tipica la responsabilità del mediatore, con specifico riferimento agli obblighi di correttezza e di informazione, si configura come responsabilità da “contatto sociale”;

d) nel caso in cui il mediatore agisca invece come mandatario, assume su di sé i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente recando danni a terzi, è tenuto a favore di quest’ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c., (non escludendosi in proposito un’eventuale corresponsabilità del mandante)».

Tale orientamento deve ritenersi tuttora consolidato (cfr Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza n. 482 del 10/1/2019; Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza n. 965 del 16/1/2019). 

Come si distingue, in concreto, la mediazione immobiliare dal mandato?

Generalmente, le agenzie immobiliari utilizzano dei modelli standard per regolare i rapporti con i propri clienti.

Per capire se detti modelli prevedono una mediazione immobiliare (tipica o atipica) oppure un mandato occorre esaminarne con attenzione il contenuto, clausola per clausola.

Nel caso di mediazione, l’agente immobiliare si limita a mettere «in relazione due o più parti per la conclusione di un affare» (art. 1754 c.c.).

Invece, nel caso di mandato, l’agente immobiliare «si obbliga a compiere uno o più atti giuridici» nei confronti del cliente (art. 1703 c.c.).

Per i motivi accennati più sopra, l’agente immobiliare potrebbe trovare più conveniente la mediazione immobiliare, in quanto,

  • può aspirare a percepire la provvigione da ciascuna delle parti e non dal solo mandante;
  • assume una responsabilità meno rigorosa nei confronti delle parti (la Suprema Corte, però, applicando il principio del c.d. “contatto sociale”, ha attenuato le differenze tra i due istituti).

Tuttavia, in caso di mediazione l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione solo se l’affare sia effettivamente concluso per l’effetto del suo intervento.

Per tale motivo, nella modulistica fornita dagli agenti immobiliari spesso si riscontra una clausola che anticipa il momento di conclusione dell’affare.

In particolare, con tale clausola, l’affare non si considera concluso al momento della stipula del contratto definitivo e alla presenza del notaio (rogito), ma al momento dell’accettazione di una proposta sottoscritta ancor prima di effettuare le opportune verifiche sull’immobile e sulle parti contraenti.

In tal modo, per l’agente immobiliare è indifferente se il contratto definitivo venga effettivamente stipulato, poiché, ai suoi fini, l’affare si intende concluso con la semplice accettazione della proposta contenuta nel modulo dal medesimo predisposto.

Da un lato, è comprensibile l’esigenza dell’agente immobiliare di assicurarsi la provvigione.

Accade, infatti, che le parti messe in contatto dall’agente immobiliare, al fine di evitare il pagamento della provvigione, tentino di estromettere lo stesso agente immobiliare dall’affare.

Dall’altro, l’anticipazione del momento di conclusione dell’affare, ai fini della provvigione, sbilancia eccessivamente i rapporti in favore dell’agente immobiliare.

Quest’ultimo, una volta raccolta l’accettazione della proposta sui propri moduli sarà tentato a disinteressarsi degli avvenimenti successivi, perché la provvigione è già maturata.

Eppure, la fase più delicata nelle transazioni immobiliari è quella successiva al primo contatto tra le parti, ovverosia la fase che va dalla concreta manifestazione di interesse fino al rogito.

In tale seconda fase, ad esempio,

  • l’acquirente potrebbe prendere atto dell’impossibilità di conseguire un mutuo;
  • il venditore potrebbe scoprire degli impedimenti alla vendita.

I casi della vita sono tanti e proprio nella “seconda fase” sarebbe opportuno l’ausilio di un agente immobiliare motivato.

Pertanto, conviene regolare preventivamente i rapporti con l’agente immobiliare, in modo tale che si raggiunga un giusto bilanciamento dei contrapposti interessi, tutti legittimi.

 

Pubblicato da

Giovanni Crescella

Avvocato Patrocinante in Corte di Cassazione e dinnanzi alle Giurisdizioni Superiori