ICI in pendenza di esecuzione immobiliare e di procedura concorsuale

L’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI), a norma dell’art. 3 del DLgs 30 dicembre 1992, n. 504, è dovuta dal proprietario dell’immobile.

Tuttavia, ci sono delle eccezioni rispetto a tale regola.

Il proprietario, infatti, non è tenuto a pagare l’ICI qualora:

  • la proprietà sia gravata da usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi, superficie,
  • si tratti di area demaniale in concessione,
  • si tratti di un immobile concesso in locazione finanziaria.

ICI in caso di fallimento e di liquidazione coatta amministrativa

L’art. 10, comma 6, del DLgs 30 dicembre 1992, n. 504, prevede un’altra eccezione alla regola sopra enunciata:

«Per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa il curatore o il commissario liquidatore […] sono, […] tenuti al versamento dell’imposta dovuta per il periodo di durata dell’intera procedura concorsuale entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili».

La portata di tale norma è stata chiarita della Corte di Cassazione con sentenza n. 8371 del 27/4/2016 (in linea con la precedente giurisprudenza), che ha affermato quanto segue:

  • l’ICI è dovuta per ciascun anno di possesso rientrante nel detto periodo, senza che vi sia «alcun mutamento nella obbligazione tributaria», nemmeno nell’ammontare, in dipendenza dello stato di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa;
  • gli obblighi di presentazione della dichiarazione e di versamento dell’imposta per ciascun anno sono sospesi in attesa della vendita dei beni immobili, e ciò in quanto il fine di tali procedure è la liquidazione dei beni dell’impresa per il soddisfacimento dei suoi creditori, mentre il soggetto attivo dell’imposta deve essere soddisfatto in prededuzione sul prezzo ricavato dalla vendita degli immobili soggetti ad imposizione;
  • una volta effettuata la vendita degli immobili ed incassato il relativo prezzo, l’imposta dovuta per l’intera durata del procedimento è prelevata, nel suo ammontare complessivo, su tale prezzo, dal curatore o dal commissario liquidatore;
  • questi ultimi, entro tre mesi dall’incasso dello stesso prezzo, devono sia presentare la dichiarazione che versare l’imposta.

Pertanto, si possono verificare due ipotesi:

  1. i beni sono venduti in pendenza della procedura concorsuale;
  2. i beni non sono venduti in pendenza della procedura concorsuale.

Nell’ipotesi sub 1 (i beni sono venduti in pendenza della procedura concorsuale), il curatore o il commissario liquidatore, nei modi e nei termini sopra indicati, sono tenuti a pagare l’ICI per conto della procedura.

È bene precisare che non si tratta di un caso di solidarietà d’imposta.

Infatti, il curatore e il commissario liquidatore, in caso di inottemperanza della norma citata, al più sono responsabili per dolo o colpa.

In tal senso si è espressa la Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, con sentenza n. 68 del 31/3/2011, secondo la quale:

  • «il mancato pagamento del tributo […] non comporta una responsabilità solidale del Curatore che in base ad autorevole dottrina per le scelte “gestionali” della procedura non può essere ritenuto responsabile qualora abbia compiuto gli atti o le operazioni previo conferimento delle previste autorizzazioni»;
  • «il Giudice Delegato è l’organo volitivo della procedura cui compete la direzione, l’iniziativa, la propulsione»;
  • «la pubblicità dei provvedimenti consente ai creditori della procedura ogni più ampia tutela nel rispetto dei termini previsti».

La Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, inoltre, ha precisato che

«la responsabilità del curatore sorge quando sussiste sempre una sua condotta colposa o dolosa nell’espletamento delle funzioni ed occorre, altresì, che sussista un nesso di causalità tra tale condotta e l’evento dannoso»

Nell’ipotesi sub 2 (i beni non sono venduti in pendenza della procedura concorsuale), il curatore e il commissario liquidatore non hanno alcun onere.

La Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, sempre con sentenza n. 68 del 31/3/2011, ha affermato che:

«in pendenza di una procedura fallimentare sussiste l’obbligazione tributaria, ma non l’obbligo di denuncia e di pagamento dell’imposta rinviata per legge ad una data posteriore all’incasso delle vendita dell’immobile».

Quindi, se la procedura concorsuale si chiude senza procedere alla vendita dell’immobile, l’onere del pagamento dell’ICI farà capo al soggetto tornato in bonis.

Al riguardo, la Corte di Cassazione ha affermato quanto segue:

«qualora le procedure di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa si chiudano per una ragione che renda superflua la vendita degli immobili, i quali tornano, quindi, nel possesso del soggetto già sottoposto alle dette procedure, l’obbligazione tributaria sorta durante la pendenza delle stesse», «mai venuta meno, è posta a carico del soggetto già fallito [o posto in liquidazione coatta amministrativa] e tornato in bonis il quale è tenuto sia alla denuncia che al pagamento dei ratei annuali di imposta relativi a dello periodo» (Corte di Cassazione con sentenza n. 8371 del 27/4/2016).

ICI in caso di esecuzione immobiliare

L’art. 10, comma 6, del DLgs 30 dicembre 1992, n. 504, può applicarsi anche nell’esecuzione immobiliare?

In particolare, si può affermare che il custode nominato in una esecuzione immobiliare, ai fini del versamento dell’ICI, abbia gli stessi oneri del curatore nel fallimento e del commissario liquidatore nella liquidazione coatta amministrativa?

La Corte di Cassazione, con sentenze 5737 del 7/03/2013 e 7242 del 21/3/2013, ha dato una risposta negativa a tale quesito, affermando quanto segue:

  • «le conseguenze giuridiche derivanti dall’esecuzione della formalità del pignoramento immobiliare – costituite dai particolari obblighi e divieti imposti al proprietario del cespite non escludono la applicazione a suo carico dell’ici in quanto il presupposto impositivo viene a mancare (rectius, a migrare nella sfera giuridica dell’assegnatario) soltanto all’atto dell’emissione del decreto di trasferimento del bene».

La Corte di Cassazione ha anche precisato che:

  • l’obbligo di pagare l’ICI «non si trasferisce medio tempore in capo al custode giudiziale di cui all’art. 559 c.p.c.»;
  • «[…] ciò si trova puntuale conferma […] nell’ipotesi in cui l’immobile sia compreso nel fallimento, in quanto solo in tale caso il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 10, comma 6 ha stabilito che l’imposta gravasse sul fallimento e venisse dedotta dall’importo ricavato con la vendita del bene».

Quindi:

  • «in caso di pignoramento “ordinario” l’onere grava sul proprietario, che del resto si giova del reddito del bene (anche quando non lo utilizzi direttamente) in quanto tale reddito concorre al soddisfacimento dei debiti».


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